Азербайджан сохранил свое лидирующее положение по темпам роста ВВП в мировом масштабе, а наличие на рынках страны "нефтяных денег" и стабильная политическая ситуация добавляют уверенности инвесторам, выходящим на рынок недвижимости страны. Несмотря на то, что основная доля инвестиций в недвижимость страны принадлежит пока местным игрокам, перспективы рынка и жилой, и коммерческой недвижимости Азербайджана сегодня привлекают и зарубежных инвесторов.Однако насколько ощутимыми для кармана рядовых обывателей, нуждающихся в приобретении жилья, может стать продолжающееся падение цен на дома и квартиры - вот, пожалуй, тот вопрос, который более всего волнует основную часть населения республики. Согласно экспертным прогнозам главы MBA Group Нусрета Ибрагимова, в Азербайджане скачкообразного, резкого, ступенчатого падения цен на квартиры не ожидается. Хотя медленными темпами это снижение будет происходить и в дальнейшем.
История
Формирование рынка недвижимости в Азербайджане началось с 1993 года. Хотя до 1993 года этот рынок также существовал, но не в нелегальной и в закрытой форме.
После принятия закона "О приватизации" этот рынок легализовался и с того года, начал развиваться различными темпами. За прошедший период в Азербайджане сформировалась необходимая правовая база, регулирующая рынок недвижимости, и исполнительные структуры. Аналогично создаваемым приемлемым условиям, на рынке недвижимости наблюдался за этот период рост и падение в темпах заключения сделок. Пик активности на рынке недвижимости страны приходится именно на вторую половину 2006 года - первую половину 2007 года. В 2007 году количество заключаемых сделок стало снижаться, что продолжилось до первой половины 2009 года. С июня текущего года число их стало расти на рынке недвижимости, что в конечном итоге сказывается и на других параметрах (на определении стоимости жилья, проведении строительных работ и объемах предложения жилья на рынке). Такая тенденция впервые наблюдалась в 1998 году. Если на период с 1993 года по 1997 годы цены на жилье росли, то в течение 1998 года цены снизились почти вдвое и средняя цена за 1 кв.метр жилплощади снизилась с 530-540 долл. до 330-340 долл.
После 2002 года наблюдалась вторая фаза повышения цен. Данный рост продолжался до конца 2007 года и цены выросли почти в 4 раза, а количество заключаемых сделок, - в 2,5-2,6 раза. Несмотря на то, что первичный рынок жилья Баку после обвала в августе 2007 года строящегося шестнадцатиэтажного здания, приведшего к гибели 25 человек, сразу потерял активность на треть, уже с первых месяцев 2008 года население вновь начало покупать квартиры в новостройках. Доказательством тому является постоянный рост цен на квартиры. Спрос обеспечивался в основном, за счет относительно низких цен на квартиры в новостройках в сравнении с вторичным рынком, а также наличия централизованной вентиляционной сети, отопительной системы, скоростного доступа в сеть Интернета, спутникового телевидения.
Однако с сентября 2008 года на рынке недвижимости наблюдался определенный застой, что продолжилось до июня 2009 года. Самый пик снижения активности на рынке жилья совпало с январем - февралем прошлого года, но по сравнению со второй половиной года, а именно в июне-июле по сравнению с началом года было повышение на 36-37% . Цены на дешевое жилье за этот период выросли 8-10%, но на дорогое жилье цены оставались стабильными.
Сегодня доля однокомнатных и двухкомнатных квартир в общем портфеле предложений составляет 43%, к чему почти приравнивается доля трех, четырех и более комнат. Однако в объеме продаж их доля составляет 65% на 35% соответственно.
Прогнозы
В настоящее время на рынке не наблюдается особой активности, как в ценах, так и в количестве заключаемых сделок по купле-продаже. В 2009 году цены на первичном рынке недвижимости Азербайджана снизились на 20,2%, на вторичном - на 18,1%. Аналогичная ситуация сложилась и с земельными участками, которые за год подешевели на 23,1%, с коммерческой недвижимостью (9,7%), а также арендой квартир (8,4%). По мнению генерального директора консалтинговой компании "MBA LTD" Нусрета Ибрагимова, в первой половине 2010 года в Азербайджане все еще сохранятся темпы снижения цен на недвижимость.
Причем данная тенденция будет особенно ощутима в первые три месяца текущего года, по крайне мере, до 20-х чисел марта."В этом период цены на недвижимость снизятся на 7-8%, а при самом негативном сценарии - на 12%", - сказал Ибрагимов.
Эксперт считает, что ближе к середине года "мы сможем наблюдать стабилизацию рынка".
"В целом, 2010 год станет годом стабилизации рынка недвижимости, а с 2011 год - роста активности рынка и цен на недвижимость", - сказал он.
Вместе с тем, он считает, что активность рынка, начиная со второй половины этого года, вырастет, примерно на 15-18 процентов. Рост активности ожидается за счет вторичного рынка жилья, на долю которого приходится большая часть спроса на рынке недвижимого имущества Азербайджана.
Процесс снижения цен на недвижимость является логическим продолжением тенденций, наблюдавшихся в 2009 году. Это снижение количества инвестиционных проектов, объема поступления денежных средств из-за рубежа и пр. И потом, несмотря на то, что мировой финансово-экономический кризис уже проходит, многие граждане по-прежнему опасаются снижения денежных доходов и предпочитают все же не осуществлять операции с недвижимостью. Рост цен на недвижимость в 2011 году эксперт обуславливает прогнозирующимся увеличением цен на энергоносители.
"Так как цены на нефть растут, в середине 2010 года или в первой половине 2011 года мы будем наблюдать и рост цен на энергоносители, вслед за которым грянет и повышение цен на рынке недвижимости. А после первых "симптомов" роста цен на недвижимость люди будут стараться делать покупки на рынке, не дожидаясь роста цен, что спровоцирует рост его активности", - сказал Ибрагимов.
Другой эксперт, президент Бакинской ассоциации риэлтеров (BRA) Вафадар Ахундов также считает, что в 2010 году особых изменений на рынке недвижимости Азербайджана не ожидается. По его словам, цены на недвижимость могут возрасти при условии роста мировых цен на нефть. "Еще на ее стоимость может воздействовать активизация в стране ипотечного кредитования, увеличение финансирования ипотеки со стороны государства. Кроме того, имеется информация о том, что многие изъявляют желание продавать недвижимость в кредит на срок от 10 до 20 лет, чего ранее не наблюдалось", - сказал Ахундов.Эксперт считает, что в текущем году цены на рынке недвижимости могут возрасти максимум на 10% - в зависимости от спроса.
По данным BRA, в 2009 году рост цен на недвижимость составил в Азербайджане 15%.
Однако активность рынка недвижимого имущества Баку в январе вновь снизилась, порядка на 1,8%. Увеличение активности наблюдалось только на рынке жилья на 1,1%. В январе квадратный метр первичного жилья в Баку подешевел на 0,1% с 837 долларов в декабре 2009 года до 836 долларов в январе.
Цены на вторичном рынке жилья выросли на 3,7%, с 1358 долларов до 1306 долларов за квадратный метр. Стоимость квартиры на вторичном рынке в среднем составили 102 527 долларов, против 101698 долларов в декабре, при росте на 0,82%. Площадь вторичного жилья сократилась на девять процентов, с 82,9 квадратных метров до 75 квадратных метров. Комнатный показатель также снизился с 2,46 до 2,36.
На земельном рынке Баку также произошло снижение средних цен на 1,26%, с 17 369 долларов до 17 151 долларов. На рынке коммерческих объектов цены упали также на 1,95%, с 3542 долларов до 3473 долларов.
На рынке аренды жилья, средняя цена за аренду квартиры в течение месяца упала с 752 долларов до 729 долларов, на 3,11%. Цена за аренду квадратного метра нежилого объекта упала также на 5,8%, с 22,2 долларов до 20,9 долларов
Основные факторы
На изменение цен на рынке недвижимости влияют в первую очередь, мировые процессы, с другой стороны - экономические, социальные и политические процессы, уровень занятости, степень защиты прав на собственность, точнее неприкосновенности. Для рынка недвижимости Азербайджана, в частности Баку, присущи такие факторы, а именно оказывает большее воздействие объем денежной массы в обращении, показатель охраны прав на собственность, уровень занятости и цены на стройматериалы.
Если в 2002 году в результате лояльности в строительном секторе (т.е. любой желающий мог проводить на рынке строительные работы), была обеспечена полная неприкосновенность прав на собственность, и все это сопровождалось массовым притоком капитала на рынок, что и привело к четырехкратному удорожанию недвижимости и повышению активности в 2,5 раза. Однако сегодня мировые процессы, ограничения в притоке денежных средств в страну, и увеличения объемов выхода капитала из Азербайджана, а также неопределенность с защитой прав на собственность привело к снижению активности и цен на рынке.
Ранее период экспозиции при продаже земельного участка в Баку составлял до двух месяцев, то сегодня этот срок вырос в 5-6 раз, что в свою очередь привело к значительному увеличению рисков, достигнув "мертвой точки" на земельном рынке. Это происходит потому, как население в неведении, что в будущем произойдет на этом рынке, попадут ли эти участки под инфраструктурные проекты или объекты для сноса. Все эти проблемы настораживают население.
Денежные переводы в Азербайджан сократились в основном из России, Украины, что стало причиной мирового экономического кризиса, затронувшего и эти страны. На каждого азербайджанского гражданина, занимающегося бизнесом в этих странах, приходилось в среднем $200-250 ежемесячно. По данным Центробанка страны, объем денежных переводов физических лиц в страну в 2009 году сократился на 20%, составив приблизительно один миллиард долларов. Денежные переводы составили четыре процента от номинальных денежных доходов населения. Тогда как только за 9 месяцев 2008 года в Азербайджан было переведено 1007 млн. долларов (при удельном весе в номинальных денежных доходах населения в 6%).
На сегодня порядка в 10 регионах страны - Мингячевире, Хачмазе, Губе, Лянкярани и другие, 70-80% инвестиций на рынок недвижимости формировались за счет притока денежных средств из России, Украины и других близлежащих стран.. В результате это привело к снижению объема инвестиций на рынок недвижимости, что соответственно, сказалось на продаже уже построенных жилищных площадей, приблизив рынок к застойному состоянию.
Что касается другого фактора - уровня занятости, то в ее структуре также наблюдаются изменения. Раньше занятость населения в регионах страны была на очень низком уровне при геометрическом росте этого показателя по Баку, в результате большой миграции жителей регионов в столицу, что способствовало росту количества арендуемого жилья и повышению активности в направлении заключения сделок купли-продажи. Однако мероприятия, проводимые в последние 2-3 года в рамках госпрограммы социально-экономического развития регионов страны, привели к открытию новых производственных участков и рабочих мест, в определенной степени приостановлен отток населения в столицу. Помимо этого приостановлению оттока населения из регионов, сопутствовали ограничения, созданные в последние 1,5-2 года в строительном секторе Баку. Ограничения стали применяться еще с ноября 2006 года, предусматривающие запрет на строительство зданий выше 12 этажей, но сегодня встречаются случаи, когда нарушаются эти ограничения. Другое ограничение касалось соответствия фасадов новых жилых зданий требованиям столицы, а также соблюдения других архитектурных правил. Третье ограничение касалось необходимости соблюдения расстояния между домами и площади, приходящегося на душу населения. Все эти ограничения пока, что остаются на бумаге, считает Ибрагимов.
В конце 2007 года к количеству строящихся зданий также были применены ограничения. Если ранее в течение года предоставлялось разрешение на строительство 250-300 жилых зданий, то к концу 2007 года было предъявлено требование со стороны городских исполнительных властей о завершении прежде начатых построек, и продолжить строительство новых зданий могут те, у которых строительные работы отвечают сегодняшним требованиям. Сегодня уже наблюдается такая тенденция.
В настоящее время примерно в 12-14 городах в регионах страны уровень занятости значительно вырос. На формирование стоимости 1 кв.метра жилья оказывает влияние изменение цен на стройматериалы, удельный вес которых в себестоимости, т.е. расходы на строительство квадратуры "нового" жилья составляет 45%. Ранее, еще в 2007 году удельный вес земельного участка в формировании себестоимости 1 кв.метра жилья равнялся 14%, но сейчас его доля упала до 9%, что связано со снижением цен на землю.
Доля трудовых ресурсов доходит до 20%, а остальные расходы приходятся на создание инфраструктуры, подготовку проектно-сметной документации и другие затраты.Негативным фактором, по мнению Ибрагимова, является увеличение в последние три года объема нелегальных платежей, что в конечном итоге приводит к ограничениям в строительном секторе, росту цен, а это вызывает недовольство у покупателей. В результате на рынке недвижимого имущества создаются проблемы с реализацией готового жилья, поэтому темпы строительных работ резко падают. Цены на жилье также меняются в зависимости от изменения цен на строительные материалы, удельный вес которых в формировании цены на квадратуру жилья составляет 45%.
В формировании цен на жилье, риэлторы также имеют долю участия. При повышении цен риэлторы могут оказывать влияние на ускорение их темпов, и доля участия их составляет 6-7%. Однако при снижении или стабильности цен, их роль на рынке приравнивается к нулю.
Рынок недвижимости в Азербайджане сегодня находится на стадии формирования, соответственно, и происходит структурирование и формирование участников этого рынка. Сегодня практически сформировались банковские, страховые и оценочные структуры, но все еще продолжается формирование риэлторских компаний. На данном этапе очень большая роль отводится ассоциациям, оценочным обществам, так как на рынке необходимы регулирующие структуры, которые могут быть либо в форме исполнительных органов или в форме органов самоуправления. Коммерческие структуры могут объединяться в органы самоуправления - общественные организации, форумы, фонды. Сегодня наблюдается данный процесс и уже сформировано Общество оценщиков Азербайджана, которое занимает ведущее место на рынке. Риэлторские компании постепенно присоединяются к Обществу оценщиков.
До 2002 года на риэлторскую деятельность в стране предоставлялось разрешение со стороны Минэкономразвития, но устранение такого рода ограничений привело к формированию на рынке большого числа риэлторов. Сегодня также не выставляются требования к профессиональной подготовке риэлторов, но на встречах в Обществе оценщиков поднимался вопрос о необходимости введения ограничений на оценочную деятельность. В частности, в проекте поправок в закон "Об оценочной деятельности" указаны основные условия и требования к ведению риэлторской деятельности в стране, поэтапность прохождения профессиональной подготовки, ведения процесса документирования.
Во-первых, риэлторы должны быть представлены в каком-либо из регулирующих органов, во-вторых, обязательным условием является наличие трехлетней профессиональной деятельности, в-третьих, должно быть соответствующее образование (экономическое, юридическое или инженерное высшее образование). Наряду с этим, риэлторы через каждые три года должны будут проходить подготовительные курсы для получения сертификата соответствия. Все эти моменты нашли отражение в поправках в Закон "Об оценочной деятельности", а другие будут предложены в новом Законе "О риэлторской деятельности".
Риэлтерских контор, имеющих свой офис, в нашем городе около 800. Всего же маклеров, работающих в индивидуальном порядке, у нас около 6 тысяч.